تور خانه خالی در کانادا

«اثر ضعیف» و «تأثیر محتمل» مالیات بر خانه های خالی در بازار مسکن چیست؟

دنیای اقتصاد: سبک کانادا برای کاهش تقاضای سرمایه گذاری در بازار مسکن به نفع تقاضای مصرفی بررسی شد. این بررسی حاکی است وضع دو نوع مالیات هفت کاره از خانه های خالی که یکی از سوی دولت مرکزی و دیگری از سوی دولت محلی در شهرهای گوناگون این کشور اخذ می شود، چگونه می تواند به کاهش تقاضای غیرمصرفی در بازار مسکن کانادا منجر شود. پیش بینی کارشناسان اقتصاد مسکن نشان می دهد ترکیب «طراحی» و «دریافت» این دو مالیات که مجموعا هفت کارکرد مهم در تنظیم بازار مسکن دارند، این است که نوع مقابله مالیاتی با بازار خانه های خالی در این کشور نسبت به سایر کشورها در مقطع فعلی قابل قبول است.

تور کانادایی برای خانه خالی

به گزارش «دنیای اقتصاد»، هر دو نوع مالیات کانادایی که این کشور واقع در آمریکای شمالی از مالکان خانه های خالی اخذ می کند، یک عنوان مشترک دارد و به عنوان «مالیات بر خانه های خالی» شناخته می شود. دولت مرکزی این مالیات را دو نرخی تعریف کرده و از برخی خانه ها معادل نیم درصد و از برخی دیگر معادل 2 درصد قیمت روز سال قبل یک خانه خالی، مالیات دریافت می کند. دولت محلی نیز نرخ این مالیات را یک درصد از ارزش ملک تعیین کرده است.

اولین کارکرد اخذ این مالیات ناظر بر تنظیم درون بازار مسکن به عنوان یکی از بخش های مهم اقتصادی و نیز شفاف سازی مختصات این بازار برای تصمیم سازان کلان دولت است؛ چراکه تمام مالکان موظف هستند درباره خانه های خالی خود اظهارنامه پر کنند و هر کس از این اقدام سر باز بزند، باید منتظر اعمال جرایم سنگین به مراتب بیشتر از مالیات مذکور باشد. کارکرد دوم این نوع از مالیات بر خانه های خالی که در کانادا کلید خورده، تنظیم جغرافیایی بازار مسکن است که از طریق اعمال معافیت برای برخی از خانه ها واقع در برخی مناطق از برخی شهرهای این کشور صورت می گیرد.

سومین کارکرد تور مالیاتی آمریکایی برای صاحبان خانه های خالی این است که با تعریف حد اعتبار مالیاتی برای این نوع از مالیات، تکلیف خانه های خالی را به طور دقیق مشخص کرده است، طوری که اگر اثبات شود فردی از خانه دوم خود برای مقاطعی از سال استفاده می کند، محدوده مالیات پرداختی آن خانه با سایر خانه های خالی متفاوت است. کارکرد چهارم مالیات هفت کاره مذکور این است که محل هزینه کرد آن کاملا مشخص است و پرداخت کنندگان مالیات می دانند مبالغ پرداختی آنها برای چه موضوعی توسط دولت هزینه می شود. در کانادا مالیاتی که از مالکان خانه های خالی اخذ می شود، صرف ساخت خانه های ارزان قیمت به منظور تنظیم بازار مسکن می شود.

کارکرد پنجم را می توان یکی از مهم ترین کارکردهای مالیات به سبک کانادایی برای خانه های خالی دانست. این مالیات به کنترل عطش سرمایه گذاری خارجی در این کشور منجر می شود. با وجود اینکه بسیاری از کشورها برای جذب سرمایه های خارجی به هر طریق ممکن حتی از طریق عرضه در بازار مسکن تلاش می کنند، اما بازار مسکن کانادا نسبت به این موضوع ملاحظه دارد و اگرچه با جذب سرمایه مخالفتی ندارد، اما حاضر نیست این رخداد به بهای کاهش خانه های مصرفی برای متقاضیان مسکن تمام شود و در نتیجه از اخذ مالیات بر خانه های خالی که مالکان آنها خارجی هستند، ابایی ندارد.

ششمین کارکرد مالیات بر خانه های خالی از جنس کانادایی این است که برخی از خانه ها با سقف مشخص ارزش، از مالیات معاف هستند که طبعا خانه های قدیمی و نظایر آن را می تواند شامل شود. کارکرد هفتم این نوع مالیات نیز دریافت نرخ های متفاوت متناسب با توان اقتصادی خانوارهاست که عملا می تواند در شفاف شدن کسب و کارها و درآمدها نیز نقش داشته باشد. در این کشور خانواده هایی که در خارج از کشور اشتغال دارند با توجه به وضعیت معیشتی بهتر، باید مالیات بیشتری نسبت به سایر خانوارها به دولت مرکزی بپردازند. به این ترتیب دولت می تواند مالیات از سایر فعالیت های اقتصادی خانوار را نیز تمام و کمال وصول کند و در این بخش نیز شفافیت به دنبال خواهد داشت.

بررسی کارشناسان از اثر این نوع مالیات بر بازار مسکن حاکی است، یک اثر که احتمال وقوع آن نسبتا ضعیف تر است، این است که اخذ مالیات مذکور منجر به افزایش عرضه مسکن در بازار اجاره خواهد شد. اما از نگاه کارشناسان، اثر محتمل مالیات بر خانه های خالی به سبک کانادایی، کاهش تقاضای سرمایه ای در بازار مسکن این کشور است.

این تور آمریکایی از این بابت می تواند مورد توجه قرار گیرد که در مقطع کنونی در کشور ما نیز یک قانون تازه در حوزه اخذ مالیات از خانه های خالی، مراحل تصویب و تایید را طی می کند و اخیرا برای چکش کاری دوباره و رفع اشکال از سوی شورای نگهبان به مجلس بازگشته است.

مقایسه تور مالیاتی ایرانی و کانادایی نشان می دهد نواقصی در قانون ما وجود دارد که با الگوبرداری از نسخه کانادایی قابل رفع است. در قانون قدیمی مالیات بر خانه های خالی که فعلا تا اتمام مراحل تصویب قانون جدید، مبنای عمل قرار دارد، تمام خانه های خالی موظف به پرداخت مالیات هستند اما نرخ آن بسیار جزئی است. در مصوبه اخیر مجلس نیز بخشی از خانه های خالی معاف شده اند و از سایر خانه ها مالیات با نرخی به مراتب بیشتر از نرخ متعارف دنیا اخذ می شود. هم قانون قدیمی حقی برای نگه داشتن خانه های دوم برای استفاده تفریحی قائل نیست و هم در مصوبه جدید مجلس تبعیض آشکاری بابت پیش بینی معافیت های متعدد از پرداخت مالیات بر خانه های خالی مشهود است. در حالی که در الگوی کانادایی با پیش بینی سقف اعتبار مالیاتی، خانه های دوم با کارکرد تفریحی به رسمیت شناخته شده و از آنها مالیات اخذ می شود، اما با نرخ های کمتر از سایر خانه های خالی.

از طرفی محل مصرف مالیات بر خانه های خالی در نسخه ایرانی نامشخص است، در حالی که در نسخه کانادایی این محل به نفع تنظیم بازار مسکن و به طور دقیق مشخص شده و طبعا این شفافیت می تواند مشارکت در پرداخت مالیات مذکور را از طریق تکمیل اظهارنامه های صادقانه و شفاف، افزایش دهد.

البته در مصوبه مجلس نیز قید شده که مالکان موظف به خوداظهاری درباره دارایی ملکی خود هستند اما از آنجا که بر خلاف نسخه کانادایی، جریمه ای برای عدم مشارکت آنها پیش بینی نشده و هزینه ای برای آنها نخواهد داشت، این بند قانونی کارکردی مشابه قانون کانادایی ندارد.

خوداظهاری درباره دارایی های ملکی نه تنها به افزایش درآمدهای مالیاتی از این محل و پیشگیری از شکل گیری تقاضاهای سوداگرانه در بازار مسکن منجر می شود، بلکه موجب شفاف سازی مجموعه اطلاعات مربوط به بازار مسکن نیز خواهد شد و عملا یک بانک اطلاعاتی قوی در اختیار تصمیم سازان قرار خواهد گرفت که کارکردهایی فراتر از کارکرد مالیاتی صرف دارد. نکته قابل توجه این است که دولت کانادا فضایی را فراهم کرده که کارشناسان بتوانند نسبت به ارزیابی مزایا و پیامدهای احتمالی این طرح مالیاتی اقدام کرده و نتیجه را با دولت در میان بگذارند؛ اقدامی که می تواند از سوی دولت و مجلس کشور ما نیز الگوبرداری و شبیه سازی شود تا بتوان پیش از اجرای قانون جدید، دیدگاه های کارشناسی را در چکش کاری آن به کار بست.

به گزارش گروه بین الملل«دنیای اقتصاد»، اگر شما مالک ملکی در ونکوور، شهری در استان جنوب غربی بریتیش کلمبیای کانادا واقع در نقطه صفر مرزی اقیانوس آرام شمالی و مرز آمریکا باشید، دو نوع مالیات است که باید راجع به آنها بدانید: «مالیات سفته بازی و مسکن خالی» مربوط به استان بریتیش کلمبیا و «مالیات خانه های خالی» مربوط به خود شهر ونکوور. در این رابطه ممکن است به اشتباه تصور شود اینها مالیات هایی مشابه با نام های متفاوت هستند. اما واقعیت این است که اینها مالیات هایی مجزا هستند که مالکان باید برای هرکدام اظهارنامه های سالانه مجزا تکمیل و تسلیم کنند. گروه اقتصاد بین الملل روزنامه «دنیای اقتصاد» آنچه که باید پیرامون این دو نوع مالیات بر خانه های خالی شهر ونکوور بدانید را به طور خلاصه به این شرح گردآوری کرده است:

مالیات سفته بازی و مسکن خالی بریتیش کلمبیا: این مالیات را دولت فدرال استان بریتیش کلمبیا جمع آوری می کند و همه مالکان املاک مسکونی در این استان باید برای ملک مسکونی خود اظهارنامه این مالیات را تکمیل و تسلیم کنند. طراحی این مالیات استانی در جهت رسیدگی به بازار مسکن خارج از قدرت خرید کلان شهرهای این استان نظیر ونکوور بوده است. در این رابطه این پرسش مطرح می شود که هزینه و نرخ های این مالیات به چه شکل است؟ بر اساس نرخ های سال 2019، شهروندان کانادایی ملزم بودند 5/ 0 درصد از ارزش 2018 خانه های خالی خود را مالیات بپردازند، نرخی که برای مالکان خارجی و کانادایی هایی که جزو گروه «خانوار ماهواره ای» هستند (خانواری که عمده درآمد آنها خارج از کانادا به دست می آید و درآمد خود را به اداره مالیات این کشور گزارش نمی کنند) 2 درصد است.

بر این اساس حتی اگر شما مالک خانه ای باشید که خانه اصلی شما است و در آن سکونت دارید، باید هر سال اظهارنامه مالیاتی آن را پر کنید. بنابراین آگاهی از این مالیات اهمیت دارد، زیرا اگر فراموش کنید اظهارنامه را در موعد مقرر تسلیم کنید، باید حداکثر تا 2 درصد از ارزش خانه خود را مالیات بپردازید. گفتنی است عمده شهروندان بریتیش کلمبیا از این مالیات معاف هستند. به علاوه برخی مناطق مشخص از پرداخت این مالیات معاف شده اند و اگر خانه خالی شما برای تعطیلات مورداستفاده قرار می گیرد، می توانید از اعتبار مالیاتی تا 2 هزار دلار برخوردار شوید.

مالیات خانه های خالی ونکوور: هر کسی که صاحب خانه مسکونی در شهر ونکوور است باید راجع به این مالیات نیز بداند، چرا که هر دو گروه مالکانی که خانه هایشان خالی یا تحت سکونت است باید اظهارنامه مالیاتی را تکمیل و تسلیم کنند. مانند مالیات سفته بازی استان بریتیش کلمبیا، مالیات خانه های خالی شهر ونکوور نیز در واکنش به بازار مسکن خارج از توان خرید شهروندان این شهر طراحی شد و مالکان املاک مسکونی را هدف قرار می دهد که درآمد خود را به خارج از مراجع مالیاتی این شهر گزارش می کنند. از اهداف دیگر طراحی این مالیات نیز تشویق مالکان به اجاره دادن خانه هایی که خود ساکن آن نیستند بوده است. بر این اساس مالکان خانه های خالی باید یک درصد از ارزش مشمول مالیات خود را هزینه مالیات بر خانه های خالی شهر ونکوور کنند. البته اگر شما مالک خانه ای هستید که در آن زندگی نمی کنید، اما حداقل 6 ماه از سال در آن مستاجر سکونت دارد، از پرداخت این مالیات معاف خواهید بود. به گفته مقامات شهری ونکوور، منابع درآمدی حاصل از جمع آوری این مالیات، صرف ساخت واحدهای مسکونی ارزان می شود.

در بخشی از تارنمای مالیات خانه های خالی ونکوور، معافیت های مربوط به این مالیات توضیح داده شده است. به طور کلی مالکانی که ملک مسکونی شان تحت سکونتشان است از پرداخت این مالیات معاف هستند. بر این اساس افرادی که مالک چند خانه هستند، تنها برای خانه ای که عمده سال مالیاتی را در آن سکونت دارند می توانند درخواست معافیت کنند. البته زوج ها نمی توانند خانه های متفاوتی را برای سکونت اصلی خود گزارش کنند، مگر در شرایط خاصی، شامل سکونت مجزا به خاطر کار یا بیماری. در این رابطه تنها مالکانی که شهروند کانادا هستند یا در این کشور اقامت دائم دارند، می توانند از این معافیت برخوردار شوند.

خانه هایی که تحت سکونت مستاجر است، خانه هایی که مالکان آنها به دلیل رفتن به زندان، بیمارستان و... خالی است، خانه هایی که به خاطر شرایط بدشان امکان سکونت در آنها وجود ندارد، خانه هایی که به تازگی خریداری شده یا به ارث برده شده اند، برای مطلقه های که حداقل 90 روز متوالی جدا زندگی کرده اند، خانه های مالکانی که در کسب وکارهای خود ورشکسته شده اند، خانه هایی که مالکان آنها به تازگی فوت شده اند، خانه هایی که ارزشی کمتر از 150 هزار دلار دارند و... از دیگر مواردی هستند که از پرداخت مالیات سالانه خانه های خالی شهر ونکوور معاف هستند.

بنابراین به عنوان مالک یک واحد مسکونی در شهر ونکوور، شما ممکن است مجبور باشید برای خانه خالی خود دو نوع مالیات بپردازید. به عقیده صاحب نظران با توجه به اینکه این مالیات ها تازه معرفی شده اند، هنوز زود است در مورد اثرات آنها بر بازار مسکن ونکوور اظهارنظر شود. با توجه به تقاضای بالایی که برای خانه های اجاره ای در این شهر وجود دارد، ممکن است این مالیات ها چندان به کمک مستاجران ونکوور نیاید و شاید هم کمکی شایان به آنها کند. با توجه به اثرات محدودکننده احتمالی این مالیات ها بر سرمایه گذاری خارجی برای خرید خانه در ونکوور، ممکن است اجرای آنها منجر به کاهش قیمت های مسکن شود. در مقابل این احتمال وجود دارد خریداران اهل بریتیش کلمبیا که برای خرید خانه در سال های گذشته وام رهنی دریافت کرده اند، در مقایسه با فروش خانه های خود مالیات های بیشتری برای خانه های خود بپردازند.