نکات مهم حقوقی در باب قرارداد مشارکت در ساخت

همان طور که میدانید این نوع از قراردادها نیز به مانند سایر قراردادهای حقوقی نیازمند توجه به یکسری نکات در ابتدا و حین اجرا می باشند که در این بخش به ارائه این نکات مهم می پردازیم:

در قرارداد مشارکت در ساخت، سهم شرکت پیمانکار و مالک از میانه 50 درصد به عنوان معیار، تغییر پیدا می کند؛ به طور مثال سهم صاحب زمین یا صاحب اصلی ملک 55 درصد و سهم شرکت پیمانکار 45% محاسبه می شود، البته این درصد می تواند به صورت 60 و 40 نیز تغییر پیدا کند.در یک نگاه کلی به منظور محاسبه میزان مشارکت و درصد سود میان دو طرف قرارداد مشارکت در ساخت، باید تغییرات قیمت مسکن در بازار و همچنین نرخ تورم در نظر گرفته می شود.

به یاد داشته باشید که هزینه های پروژه ها در شهرهای مختلف، متفاوت است؛ بنابراین شما باید محاسبات را بر اساس قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در یک منطقه خاص در یک شهر انجام دهید.برای پروژه های مشارکتی حتماً ارزش ملک و ارزش نهایی پروژه در ابتدا محاسبه شود. به طورکلی از فرمول های ویژه برای سود و ارزش ملک در این راه استفاده می شود.در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت در تمام شرایط به ویژه میزان سود، با نظر دو طرف تنظیم می شود؛ اما شرایط عرف جامعه نیز در این حالت تأثیرگذار هستند.

فهرست کاملی از مصالح ساختمانی و لوازم مرتبط و موردنظر برای استفاده در ساخت به صورت شفاف و با جزئیات کامل مثل نام، مدل، کشور سازنده، رنگ، جنس و... به صورت مکتوب تهیه و پس از امضا سازنده و مالک ضمیمه قرارداد مشارکت در ساخت شود. چون رعایت نکردن این نکات جزء مواردی است که بیشتر اختلاف نظرها پس از تنظیم قرارداد را در بر دارد.قبل از اینکه پروژه مشارکتی در ساخت وساز آغاز شود، شرکت سازنده یا شرکت پیمانکار یک وجه بلاعوض را به مالک زمین یا مالک ملک پرداخت می کند تا بتواند در طول انجام پروژه، محل اسکان برای خود و خانواده فراهم کند.

بهتر است هنگام قرارداد مشارکت در ساخت، فردی به نام داور یا حاکم در قرارداد مشخص شود که نقش قضاوت کننده را بر عهده دارد. همچنین قبل از اینکه این فرد این نقش را بر عهده بگیرد باید شرایط و وظایف و مسئولیت ها به او ابلاغ گردد. همچنین در قراردادهای مشارکتی برای پروژه های ساخت وساز حتماً مسئولیت ها و وظایف هر دو طرف قرارداد باید به دقت تعیین و ذکر شود.

شرکت های پیمانکاری حقوقی لازم است تمام مراحل عقد قرارداد را همراه با امضای رسمی و مهر شرکت بااعتبار لازم انجام دهند. همچنین لازم به ذکر است که سعی کنید در قراردادهای مشارکتی به جای سفته از چک معتبر بانکی استفاده کنید. به این ترتیب امکان پیگیری برای مشکلات آینده بهتر برای شما فراهم خواهد بود.دقت داشته باشید که اگر خدمات مشارکت در ساخت وساز را از شرکت های پیمانکاری با مالکیت حقوقی دریافت می کنید، حتماً از اعتبار عملکرد و فعالیت های شرکت مطمئن شوید تا از وارد شدن خسارت های جدی به ملک یا زمین جلوگیری کنید.

لازم است بدانید که در قراردادهای مشارکت در ساخت اگر عبارت «طرفین خیار تدلیس و خیار غبن فاحش یا افحش را از خود سلب و ساقط می نمایند» قید شود، باید بدانید که شما بعد از امضای قرارداد دیگر نمی توانید شکایتی تحت عنوان کلاه برداری یا مغبون شدن (ضرر کردن) داشته باشید.در عقد قرارداد حتماً قید شود که اگر هر یک از طرفین قرارداد به مسئولیت ها و وظایف خود پایبند نباشند یا عمل نکنند، حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت برای آن ها امکان پذیر است. لازم به ذکر است که تعیین و دریافت ضمانت برای اجرای پروژه در قراردادهای مشارکتی الزامی است.

به یاد داشته باشید که اگر در حین انجام پروژه، مالک زمین یا ساختمان فوت کند، ورثه او باید مراحل ادامه پروژه را بر عهده بگیرند.شرکت پیمانکار یا سازنده پروژه موظف است در بازه های زمانی یک ماه یا دو ماهه در قالب صورت جلسه یا گزارش رسمی، مراحل تکمیل کار را به اطلاع مالک یا شرکت های طرف قرارداد برساند.
اگر پس از شروع ساخت وساز قصد تجمیع املاک یا زمین های مجاور جهت استفاده از تراکم تشویقی برای پروژه خود را دارید، می توانید با مالکان زمین های مجاور قرارداد معاوضه زمین با آپارتمان منعقد کنید و این قرارداد به عنوان متممی به قرارداد مشارکت در ساخت اصلی باشد.

در قرارداد مشارکت در ساخت اگر یک فرد یا چند فرد به عنوان نماینده یا نمایندگان مالک زمین یا ساختمان وظیفه رسیدگی به فعالیت های شرکت پیمانکار را داشته باشند، نام آن ها باید در قرارداد آمده باشد. شرایط جایگزین شدن نمایندگان به جای مالک اصلی نیز مواردی است که در قرارداد بهتر است نوشته شود.به طورکلی قراردادهای مشارکتی در ساخت وساز بر پایه نحوه فعالیت شرکت سازنده و بودجه مالی صاحب زمین یا صاحب ملک تنظیم می شوند.

لازم به ذکر است که پس از امضای قرارداد مشارکت در ساخت فقط برای انجام امور اداری وکالت کاری به صورت مدت دار به سازنده داده شود. از وکالت دادن در بقیه موارد جلوگیری شود.کلیه چک هایی که در زمان قرارداد صادر می شود در حضور کارشناس قرارداد یا داور و شاهدان تنظیم و امضاء و مبادله شوند و از کلیه چک ها کپی گرفت شود. به یاد داشته باشید که چک های قرارداد مشارکت در ساخت به دلیل اینکه بابت قرارداد صادر می شوند، جنبه کیفری نخواهند داشت.

در خصوص پارکینگ ها و انباری ها حتماً در قرارداد مشارکت در ساخت قید شود که به نسبت قدر السهم هر طرف تقسیم خواهد شد. ترتیب انتخاب پارکینگ و انباری ها را مشخص کنید و با تائید نقشه های معماری تکلیف پارکینگ ها و انباری ها به لحاظ رعایت ضوابط طراحی پارکینگ ها در پروژه های مسکونی و اداری مشخص شود.با توجه به به روزرسانی قواعد و مقررات ادارات و سازمان هایی چون آتش نشانی، شهرداری، نظام مهندسی و آگاه نبودن برخی از سازندگان توصیه می شود مالک نسبت به آخرین ضوابط و مقررات اجرایی از افراد متخصص تحقیق به عمل آورید و به اطلاع سازنده نیز برسانید.

ذکر «این قرارداد طبق ماده 10 قانون مدنی با علم و آگاهی کامل طرفین نسبت به مورد معامله و مفاد قرارداد تنظیم و امضا شده است» ضروری است.ازنظر حقوقی فقط جواز یا همان پروانه تخریب و نوسازی سندی معتبر است که بتوان با استناد به آن تراکم، طبقات، مشاعات و قرارداد مشارکت را تنظیم کرد. پس تحت هیچ شرایطی قبل از دریافت جواز (حتی با صدور فیش عوارض) ملک را به سازنده تحویل ندهید.اگر زمان قرارداد مشارکت در ساخت به پایان برسد، اما پروژه ساخت وساز خاتمه نیافته باشد، حق فسخ قرارداد یا ضرر برای هر دو طرف وجود نخواهد داشت، مگر اینکه قبلاً در قرارداد شرایطی را دراین باره نوشته باشند.